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谁抬高了那些小县城的房价?

蔡一妍 发表于 2018-6-23 22:56:53 | 显示全部楼层 |阅读模式

当潮水退去,哪些百强县最抗跌?

  在我看来,中国的房价大抵分为三类:
  第一类:看不懂;第二类:看不透;第三类:看不穿。
  有人立刻表示不服: 为什么没人看得懂?
  比如,任志强先生!顶层政策制定者!很多楼市专家和大V!看起来都很懂,每次看他们在网上发表的犀利言论,都不由得默默点赞。
  此时,我必须承认,有些人确实很懂,但在14亿庞大人口数字面前,他们真的可以忽略不计了。
  事实上,关于房价——
  99.9%的人是看不懂,还有0.1%的人是看不懂但装懂。
  不信,那么我问你——
  在这一波楼市行情之下,很多中国县城的房价疯狂上涨,楼市面临一房难求的局面,甚至一些“百强县”房价甚至远超地级市、二线城市。
  基于这种楼市新怪相,请问——
  谁抬高了那些小县城的房价?
  当楼市的潮水退去,哪些县城是在裸泳?
  又有哪些是“抗风险界的扛把子王”?
  如果你能对答如流,小弟愿拜你为师。
  如果不能,且听我下面分解。
1.jpg
  2016年春节前夕,绝大多数售楼处前门可罗雀、光景惨淡。
  很多北方的售楼处门前积雪堆出了半人高,但房企们却懒得清理;南方的售楼处门前落叶萧萧,却也鲜有人打扫。
  天很冷,楼市很冷,房企们的心更冷。
  谁也不知道,黎明何时到来,全都在死撑。
  今天推出10套特价房,明天推出20套特批房,成为大多数楼盘营销的常规套路,也是他们捍卫现金流的核心手段。
  那些不按套路出牌的房企,大都死得很惨,虽然偶有诈尸,也不过是回光返照,其中最令人惋惜的,当属光耀集团。
  这家发迹于三线城市惠州的有情怀房企,曾经是业内同行争相效仿的榜样,却因资产负债高达百亿而奄奄一息,最终被抬进了ICU(重症监护室)。
  医生在未全力抢救之前,便已单方面宣布:病人已死,家属收尸,并撂下一句狠话:情怀玩得太多,是要出人命的。
  成千上万的家属哭爹喊娘,那我们的房子咋办?房贷都还了二三年了,还没交房啊?MMP,都是情怀惹的祸!
  这件事情,深刻教训了其它房企们。
  在这年春节前夕,一家原本蜗居于浙江某三线城市的房企,内心充满了狂野的躁动,仿佛提前嗅到了春的气息。
  这家房企董事长,在金主和股东的大力支持下,决定赌上所有身家,铤而走险干它娘一票,富贵险中求嘛!
  「干也是死,不干也是死,那干脆就干,说不定还能干出个未来!」
  后来,这句话经过衍变,竟然成为了该房企的战斗口号:
  「只要干不死,就往死里干!」
  2016年春节过后,这家房企毅然决然地将总部迁到了上海,从此踏上了一条极速扩张与并购的征途。
  2016年,这家房企一路攻城略地,全年耗资246亿元拿下了68块土地,平均五天拿一块地。
  这一年,它的年销售额为336.8亿,杀进了全国房企TOP40强,而2008年它才仅仅刚超过30亿。
  2017年,这家房企更加疯狂,平均每三天就拿一块地,彪悍到让同行都为之侧目,迅速成为地产界的“黑马”。
  2017年,它全年销售额为757.9亿元,比2016年增幅125%,成功跻身地产行业前30强。
  2018年,这家房企跃身中国房地产综合实力25强,成长速度TOP10第1位,融资能力TOP10行列。
  仅第一季度,新增土地货值已高达591.3亿元,位居行业榜单第12位;新增土地建筑面积921.6万㎡,排名第五,仅次恒大、碧桂园、绿地和融创。
  这家房企,就是来自温州的中梁集团。
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  如果你仔细研究中梁地产的拿地策略,你会发现——
  它的目光始终紧盯三四线城市,尤其是那些实力雄厚的百强县。你会发现,在它已布局的20多个省市自治区近260个楼盘里,清一色的百强县。
  用中梁董事长杨剑先生的话说:
  「如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。」
  这段话一语道中玄机。
  换句话说,既然收割一二线城市的韭菜有难度,不妨就收割三四线、百强县的韭菜,那里的韭菜又嫩、又乖、更好收割。
  事实证明,除了踩准这一轮楼市节奏之外,中梁深耕三四线、百强县策略堪称神来之笔。
  以中梁在百强县余姚开发的中梁首府为例,自2016年9月份首次开盘起,至2017年4、5月份清盘为止,短短7、8个月,1000多套房源便悉数售罄,总销狂揽22亿。
  其实,除了中梁以外,像碧桂园、恒大等地产大佬,早已将“魔爪”伸向了百强县,全都赚得盆满钵满。
  此外,诸如中南、阳光城、旭辉、世茂、路劲、祥生等激进派中型房企,也纷纷大举抢滩百强县,甚至连保利、华润这些央企,都争相抢夺百强县这块肥肉。
  所以,对于今天百强县量价齐升的局面,你是否可以理解了呢?
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  那么,百强县房价究竟有多火热呢?
  让我们来看看一组部分百强县的房价数据排名
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  百强县TOP60
  我们看到,部分百强县房价已超过甚至逼近2万/㎡大关,比如江苏的常熟均价20112元/㎡,浙江的义乌和温岭均价迈入1.8万/㎡。
  我数了一下,大概有30个百强县房价,2018年5月份已突破1万/㎡大关,占比近30%。
  这个比例,说实话相当骇人。
  换句话说,这30个百强县城市房价,已接近甚至超过二线城市、部分新一线城市。
  这正常吗?
  当然不正常。
  只有当楼市的潮水逐渐退去,所有的疯狂都要为此付出代价的时候,你才会知道哪些百强县是在裸泳。
  在楼市行情上行通道中,很多百强县房价自然跟着风光无限,一旦楼市进入下行通道,房价无疑将跌得很惨。
  比如陕西第一经济强县神木县,风光时,房价过万;落魄时,房价腰斩,至今仍未恢复过来。
  比如宁波经济强县慈溪,作为全国前五名百强县,经济雄厚、百姓富裕,有着“家电之都”、“轻纺基地”、“打火机世界”、“轴承王国”等诸多美誉,上一轮楼市下行行情中,也摔得很惨。
  记得2010年前后,也就是上一波楼市行情最火爆的时候,我曾去慈溪商务区附近某楼盘踩盘,当时该楼盘置业顾问说:
  「我们楼盘最小面积都是140㎡以上,这还只是我们的刚需户型,最低总价要200万起;我们的改善户型要180㎡、200㎡以上了,总价要300、400万朝上了。」
  「没办法,我们眼中的改善户型,在慈溪人眼里那就是刚需户型。对于慈溪人来说,房子面积越大就越有面子。谁叫慈溪是百强县呢?老百姓兜里就是有钱。」
  后来怎么样了呢?
  到了2014年,全都跌成了狗。
  就连慈溪当地最大的房企恒元置业,母公司为中国500强企业宁波市慈溪进出口股份有限公司,也最终宣布破产倒闭。
  像慈溪这样货真价实的百强县,楼市一旦遇险,房价尚且如此。
  更何况那些名不副实的百强县呢?
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  看到这里,有人不禁要问:
  照你这样说,一旦楼市再次进入下行通道,当下这些房价高涨的百强县,岂不是都一夜回到解放前了?
  我个人认为,这个「都」一定要去掉。
  原因后面详谈,先聊一个有趣的话题。
  2016年7月8日,某知名大V策划了一场《4小时后,逃离北上广》的活动。一经推出,便戳中了无数人的痛点,成为朋友圈现象级话题。
  人们纷纷在朋友圈转发并感叹:北上广的购房压力、工作压力等等,压得他们喘不过气,看不到未来。
  后来,很多人真的就逃离了北上广,回到了三四线的小县城。
  起初大家还都很兴奋,有的养猪、有的养鸭,还有人包了几座山,准备做农场主,当然大多数人还是选择了找一份稳定工作,虽然收入不及从前,但毕竟压力减少了,这才是真正的人生。
  央视还为此跟踪报道了。
  他们那种逃离了北上广之后,一张张幸福而满足的笑脸,至今想起画面太美实在让人很怀念。
  然而,没过多久,网上又刷起了“逃回北上广”的话题。
  同样还是这批人,脸上幸福而满足的表情消失了,取而代之的,是一脸忧伤与彷徨。
  他们开始数落小县城的种种弊端,譬如基础设施、商业配套严重落后,没有星巴克、没有网红店甚至没有肯德基等等,最重要的是梦想也没了,所以这样一比较,还是选择逃回北上广比较好。
  有人又要说,你扯来扯去,这跟百强县房价有毛关系?
  我要说,太有关系了。
  如果用一句话来概括“逃离北上广”和“逃回北上广”这一现象的话,我想最精准、最生动的莫过于这句话:
  「北上广容不下肉身,三四线放不下灵魂。」
  这句话出自于北漂青年作家张五毛。
  北上广深与三四线城市的优劣势,在这句话里得到了最经典、最传神的提炼。没有极深的人生体验的话,决不会发出如此感慨。
  按照这个逻辑,那些环北上广深的三四线城市,其实是最理想的选择,也应该是最抗楼市风险的扛把子王。
  原因有很多,最重要的,其实只要两点:
  第1. 距离北上广深很近,北上广深容不下的肉身,可以放到这里来;
  第2. 北上广深辐射影响大,三四线放不下的灵魂,可以放到这里来。
  这「一近一大」,从根上便改变了环北上广深百强县的命运。
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  放眼中国,哪些环北上广深的百强县,未来房价最抗跌?
  我认为,无非是环京、环沪,还有环深圳、广州的粤港澳大湾区的一些百强县。
  环京的百强县,我数了数,好像只有河北的香河县。
  目前该县全国排名第95位,我想这种百强县中的后进生,即便北京对它辐射力度再大,输再多的血,喂再多的奶,也怕是妙手回不了春。
  这两年环京楼市大跌,便足以证明。
  那么,就剩下了环沪和环深圳、广州。
  环沪的百强县,我数了下,还真不少。
  昆山、太仓、嘉善、海门、启东、如皋,这些百强县不仅距离上海很近,而且自身经济实力、产业结构都相当不俗,它们理应划进最抗楼市风险的百强县扛把子王行列。
  至今环深圳、广州的百强县,我又数了数,好像没有。
  我又翻了翻中国百强县名单,广东入选的百强县,好像只有一个四会市。
  百度地图上我又看了看,这个四会市离粤港澳大湾区也实在太远了吧,八竿子都打不着……
  看来,很抱歉,环深圳、广州地区的确没有合适的百强县。看来,今儿的话题聊到这里也差不多了。
  最后再回到文初,谁抬高了百强县房价?
  其实,这都不需要我回答。
  但凡有理智、有思想的成年人,都能说得头头是道。
  最重要的是,当潮水退去,哪些百强县最抗跌? 哪些百强县是在裸泳?
  能说得头头是道的人,就很少了。
  不过,相信你看完这篇文章,一定心中也有了答案。
  欢迎评论区各抒己见,发表你的感想,你挺哪里?为什么。
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