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房价上涨,谁在说谎

凤梦洁 发表于 2018-6-5 00:17:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
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之前,有很多人说中国的房价违背了经济学常识,如果仔细看完今天这篇文章,你会发现自己受骗了。

  其实,并不是房价违背了常识,而是很多人没有搞清楚现在的常识是什么。
  一般来说,商品的价格是由供求关系决定的。供给多,价格跌;供给少,价格涨。现在房价大涨亦遵循这样的规律。
  如果把房子理解成一般的商品,这种商品能生产多少主要是由土地和设计决定的。供地多了,就能盖更多的房子,设计时楼层更高,也能有更多的房子。
  以上两个因素主要由谁决定?土地供给是由地方政府控制的,房子的设计是由房地产商负责的,但最后还是需要地方政府审批。
  所以已经很明确了,整个房地产市场,最后的主导者是地方政府。政府才是游戏规则的制定者,房产商和购房者只是参与方而已。
  01
  最近多个城市房价暴涨,有些人觉得是开发商“捂盘惜售”,造成“万人抢房”的局面,不排除这是一个重要原因,但根本原因是土地供给太少。
  可能有人会问,现在很多地方政府还在依赖土地财政,为什么要减少土地供应呢?不应该是多卖土地多增加财政收入吗?
  一般来讲,应该是这样,但现在地方政府也知道“捂盘惜售”的道理,凭什么开发商竞拍完土地放几年可以坐地涨价,而政府不行呢?
  下面这张图就很好地说明了这个问题,地方政府这几年土地供应量减少了,但土地收入依然在增加,这说明啥?土地单价高了很多。
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  以上是近10年中国房地产企业土地开发情况。一共包含三项指标,分别是房地产企业待开发土地面积,房地产企业购置土地面积和房地产企业土地购置费用。
  按照国家统计局的统计口径,房地产企业待开发土地面积指的是经有关部门批准,通过各种方式获得土地使用权,但尚未开工建设的土地面积。
  单独分析这个数据,可以发现,2008年房地产市场低迷,开发商建房热情不高,这个数据在近10年都是最高的,达到48161.07万平方米。
  后来,随着2009年房地产市场复苏,待开发土地面积开始下降,但随着房地产企业购置土地面积的上升,待开发面积也相应的增加了。
  再来单独看看房地产企业购置土地面积。
  从上图可以看出,购置土地面积最高点出现在2011年,当时是44327.44万平方米,之后一直呈下降趋势,尤其是2013年开始,下降幅度较大。
  到2015年和2016年,房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%,2016年只有22025.25万平方米。
  所以,如果要论2016年中国房价大涨的原因,除了货币供应量增加,很大一个原因就是土地供应已经告急,在需求增加的情况下,房地产企业已经无米下锅。
  2017年,房地产开发企业土地购置面积上升到25508万平方米,比上年增长15.8%,但是和2013年之前相比,还是处于低位。
  与以上两个数据形成鲜明对比的是,房地产企业土地购置费用近10年一直在增长,2007年为4873.25亿元,2016年已经上涨到18778.68亿元,整整翻了3.85倍。
  地价涨了,房价肯定要涨。关于这个说法,任志强有个形象的比喻,如果把房子比作面包,土地就是面粉,面粉都涨价了,面包不涨价说不过去。
  不过也有人质疑,房地产商在中国一定就不能亏本吗?从现实来说,基本上是这样,如果面粉价格高于面包价格,地产商要不涨房价,要不先放着不开发,或者把房子建好了“捂盘惜售”。
  现在,政府为了防止房价大涨,用“限价”的方式降房价,结果大家也看到了,万人抢房,摇号买房,购房成为少数人的权利。
  从表面上看,“摇号买房”是因为新房二手房价格倒挂,买到就是赚到,本质上其实是土地供应量减少导致房子的有效供给减少,而多地的“人才战略”却创造了更多的需求。
  02
  早些年,确实是因为土地财政的本质,导致了地方政府依靠卖地获取利润,这一方面拉动地方投资或者说GDP增长,另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。
  这些年,地方政府都在落实“房主不炒”的房地产调控总要求,不管是一线城市还是二线城市,甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。
  本以为,地方政府要主动革自己的命,主动摆脱对土地财政的依赖,但从现实情况来看,地方政府在下一盘很大的棋。
  棋局是这样的:减少土地供应-通过各种手段去库存(棚户区改造、人才计划等)—房价上涨—以更高的价格卖地。
  这局棋的结果就是上图显示的那样,供地减少了但是土地购置费直线上升。
  土地少了,开放商为了赚钱,要不涨价,要不在单位面积土地上盖更多的房子,所以出现了以下奇怪的现象。
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  这是近10年商品住宅房屋竣工面积,在房地产开发企业购置土地面积从2011年大幅下降的这几年,房屋竣工面积却在一路上涨。
  所以,现在很多城市楼盘房子越盖越高,密度越来越大,只有这样,才能在土地越来越少的情况下盖越来越多的房子。
  这样看来,说地方政府是房地产市场最大的受益者一点也不过分,以前靠多卖地增加财政收入还可以理解,现在卖得地少了,收入却翻了好几倍,房价不涨都难。
  政府为什么对土地财政如此上瘾,而且近几年把这个制度运用得如此炉火纯青?主要还是跟地方政府债务恶化有关。
  按照经济学原理,去库存的最好手段就是降价大甩卖,很多商品都是这么做的,但房子在中国是一种非常特殊的商品。
  去库存,如果低价抛售的话,就会引发通缩螺旋,导致资产价格崩盘,进而引起企业利润减少,导致员工工资下降,从而抑制消费,引起了商品价格持续下跌,企业利润进一步减少。
  这是一个恶性循环,这也是为什么,国家过几年就会向市场投放基础货币,可以造成一种“财富增加”的假象,消费者才愿意消费。
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  2018年4月29日,昆明市一楼盘开盘,吸引众多民众
  看看下面这个例子会更容易理解,国家为什么不敢捅破房地产泡沫。
  假如你是一个社区便利店的老板,批发了很多酱油在小区里面卖,如果酱油全国统一降价,对于小区的居民来说当然是好事。但对于你来说,就会亏钱。
  亏钱了,便利店就会倒闭。如果你的便利店倒闭了,你赊账的上游经销商的应收款就收不上来,经销商也会亏钱,甚至破产,就没钱给还给生产酱油的厂家。厂家的应收账款要不回来,也会破产,它们从银行贷来的钱,就无法偿还。
  再往下面联想,银行收不回贷款,那么银行也会亏损,也会倒闭。商业银行倒闭了,最后一道防线就是央行以及广大储户。
  如果再恶化,整个社会就会出现信用崩溃,进而爆发大规模的经济危机。这就是一个完整的通缩螺旋,这个螺旋能持续的根本原因在于债务杠杆过高。
  现在,中国居民的负债率已经很高了,很大一个原因是房价上涨,贷款买房成为常态,所以一旦房价暴跌,发生债务违约,后果不堪设想。
  试想,如果你开便利店,进货的时候没赊账,用的都是自己的现金储蓄,商品价格下跌,便利店亏钱了倒闭了,经销商会受到波及吗?后面的连锁反应也不会发生。
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