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三四线城市房价纷纷破万,翻倍暴涨背后都有什么

尤致远 发表于 2018-5-28 23:05:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

先说一个新闻,5月14日,央行发布消息称,当天发放801亿元抵押补充贷款(PSL)。4月份,央行净增加抵押补充贷款共532亿元,4月末抵押补充贷款余额为3.1万亿元。看到这个消息还是很震惊的。3.1万亿是什么概念?2008年对我们当下生活造成巨大影响的的经济刺激计划,也才4万亿。

  居住在三四线城市的同学朋友们,近来都在哀叹当地房价已经涨到失控了。在这种焦灼之中,这些同学都陆陆续续下手买了。此前他们因为适婚等原因,都面临在三四线城市买房的抉择。在早两个月,他们都花了比去年同期高一倍的价钱买了房。
  面对这种情况,他们不只是压力大,更多的是不甘心,“像我们这种十八线县城,凭什么冲到七八千去啊?”但要是不买的话,房价继续涨上去,怕亏得更多。
  所以呢?
  一位同学回答我:“丢那妈,顶硬上。”
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  这不只是个体的感受,事实上三四线城市房价,从去年至今,大多都翻倍地涨了起来。
  在2016年之前,中国流传这么一则城市评价标准,即:一座城市的房价能不能破万,是衡量其能不能成为二线城市的重要标准之一。
  根据刚公布的3月份全国房地产成交数据,国内房价突破万元的城市已经超过60个,其中20个是三四线城市或者县城。
  看来,中国又多了很多的二线城市,并且按照这个势头下去,还会陆陆续续出现更多的“二线城市”,也满“二”的。
  对于老家这种三四线城市,很多人困惑,为什么都成倍地疯长?因为市场上确实也没忽然出现很多外来购买力。但我们看待中国楼市,不能简单的以市场经济的规则判断,因为它的政策属性太强了。
  2016年开始,楼市去库存成了政府的首要目标。为什么要去库存,用白话说就是,房子卖不动,开发商不买地,政府没有财政收入,政府的债务也还不上。政府债务已经积累很重了,要再还不上,会导致系统性的金融风险。所以,政府需要大力鼓励人们买房。
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  到2017年,去库存运动蔓延到三四线城市。
  在2017年的全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽指出:
  我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
  把棚户区改造说是三四线城市的去库存手段,在中央、国务院的文件中还是首次。库存就意味着债务恶化。要去库存,如果低价抛售的话,就会引发通缩螺旋,导致资产价格崩盘,所以降价是不可以的。
  但三四线城市产业支撑比较单薄,并没有大量的人口流入。要去库存,总得让人来买房。
  解决这个问题的,是一针叫“棚户改造货币化安置”的药剂。
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  棚户改造货币化安置。
  ——这个词没那么复杂,用人话说就是:
  棚户区指城里面年久失修的危房片区;棚户改造,则是要将这些老旧片区给拆了;棚户改造货币化安置,就是以前拆迁改造旧城区,都是补贴安置住房,现在要用货币补贴进行安置。要买房,你自己拿钱去买。
  当然,也有做得够绝的地方,就是不给钱,直接给“房票”。这种事在安徽和山东遍地都是,在安徽安庆的政府留言板上,就有人给“李省长”写信说:安庆市自房票政策开展以来,房价已涨二倍以上!若不立即停止,将严重影响新生力量年轻人在安庆的去留。
  结果“李省长”没有正面回复该问题,而是给他扔出一组房票开出了76亿的数据给这个新生力量年轻人,并在回复里说“成果显著”。
  什么是房票?就是类似于以前的粮票布票,比如这个房要被改造拆了,政府认定你房子价值20万,给你一张面值20万的房票,它只能用于购房。
  “棚改货币化”启动以来,很多人一夜之间仿佛都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是,他们可真笑不出来。
  棚户改造区的人们拿到这些钱或者房票,自然会横冲直撞杀入房地产市场。因为他们确确实实没了房子啊。结果因为购买需求的骤增,房价闻声而涨。以前4000元每平方米的房子,眨眼涨到了6000元每平方。在他们还犹豫要不要买的时候,楼市价格受需求推动,继续涨到了8000、10000元每平方米。
  以100平方的房子为例。拆迁时,政府按照市场价格4000元/平方米补贴了40万货币或“房票”,结果几个月时间看好了房子,房价就飙到了8000元/平方米,整套房子价格80万。购买成本直接就增加了40万,拆迁费悉数送了进去,相当于你花了4000元/平方米买了这套房子。
  在河南与安徽交界的贫困县新蔡,2013年房地产开发热火朝天,价格1600~2500元/平方米,青年们都在自家宅基地建房,购房者寥寥无几。2015年起,陆续出现地产商资金链断裂跑路事件。
  2017年,当地政府响应“棚改去库存”政策,推出“水系联通带拆迁”。围绕水系,划出一条全长44公里的“三环线”,将县城周边东西南北的五个乡镇给拆掉了一半,并且全县农村宅基地不得建房与翻盖。至于拆迁补偿,没有安置房,而是房票。
  现在,新蔡县房子的均价到了4500元/平方左右。
  嗯,买房兴邦啊!
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  要知道,这一出棚改的戏,可不是地方政府自己可以导演完的。
  2017年5月31日,一个不起眼的文件在中国政府网悄然推了出来,叫《国务院关于开展第四次大督查的通知》。里边有一段内容表述:加强房地产市场分类调控,推动库存较大的三四线城市去库存,推进600万套棚户区住房改造,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加快居住证制度全覆盖情况。
  在中央及国务院文件里,这是首次将棚户改造指出是楼市去库存的方法,并且指明是给三四线城市“重要手段”。
  棚改拆房以后,制造出来的拆迁户需要钱进行补偿,但资金来源一直是一个问题。所以地方政府一直对于棚户改造工作不积极。但中央推出政策以后,央行马上跟进来解决问题了。
  央行创设PSL(抵押补充贷款)工具,通过国开行等机构,开始陆续发放棚改贷款。你要是看不懂什么意思,那直接理解就是“央行开始放水了”,并且每月几百亿的放,一放就是3万亿,源源不断供给房地产市场。
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  目前,三四线城市的针对拆迁的货币化安置已高达80%,有些城市的货币化安置比例是100%。而2014年,它的比例仅为9%。
  按照公开数据统计,2017年全国棚改户数为515万套,涉及20个省份的三四线城市。按照PSL支持棚户改造的贷款余额计算,平均每户补偿到50万元。而以平均数来看,每个省份棚改三四线城市为10个,相当于每个城市2.6万套,每套50万,杀入该三四线城市房地产市场的钱就到了130亿。房价怎么可能不飙上去呢?
  一二线城市被房地产生吞活剥的时候,三四线城市本来还是中国安居乐业的最后净土。然而2017年肇始的棚改货币化,政府去杠杆,百姓加杠杆。三四线城市也被迫跟着玩起了房价游戏。接盘的是收入水平不高,风险承受能力极差的老百姓。

三四线城市房子流动性较低,如果房价跌下去,流动性会更低。伴随着去库存逐渐完成,不小心就被套牢。至于近期在房价暴涨的三四线城市买房的人,如果是刚需,即使是被收割,那该买还得买,为自己的美好生活拼搏奋斗;如果是其他用途,只能说,为国接盘,祝您吉祥!

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